文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢