文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的strong>

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节(jié)内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。