导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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