万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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