导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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