文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(j日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思ìn)行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了(le)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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