OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全(quán)市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江RE桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门IT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的(de)业绩说明(míng)会(huì)中管理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而这次(cì)项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在(zài)给租(zū)户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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