饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于(yú)规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存(cún)在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重交易(yì)当事(shì)人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市(为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生shì)二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额(é)不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题(tí)，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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