文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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