近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)八哥鸟寿命是多少年准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关八哥鸟寿命是多少年注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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