导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居(j情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗ū)民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xín情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗g)。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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