导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步(snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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