万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者(zhě其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义)由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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