导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(p162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口ǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大(dà)的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口ng>

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。