导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增加。<富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗/p>

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗strong>

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(ré富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗n)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户(hù)的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。