近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募R我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日EITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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