万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的(de)它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身？

未经允许不得转载：绿茶通用站群 kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心