饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成(chéng)交，房地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，一个立一个羽念什么字目(mù)前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介(j一个立一个羽念什么字iè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，一个立一个羽念什么字由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城(chéng)市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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