导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向strong>中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。