万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些doi的时候怎么夹，doi是怎么夹(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是doi的时候怎么夹，doi是怎么夹卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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