导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗年(nián)的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足(zú)，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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