5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从025是哪里的区号，025是哪里的区号查询该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā025是哪里的区号，025是哪里的区号查询)展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五(025是哪里的区号，025是哪里的区号查询wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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