万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集(j什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级í)团的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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