饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非(fē结婚以后他那个越来越大了i)常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介(j结婚以后他那个越来越大了iè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平(píng)的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看(kàn)各(gè)城市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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