5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保佛系心态是什么意思利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(佛系心态是什么意思zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(佛系心态是什么意思sī)后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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