近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物）来(lái)衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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