近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hó见字如晤,展信舒颜，展信安的用法ng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场见字如晤,展信舒颜，展信安的用法价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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