万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB资产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

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　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？1兆等于多少mb流量，1G等于多少MBrong>

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？