“现在的房地产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团(tuán)合伙(huǒ)人、首(shǒu)席(xí)经济学家洪(hóng)灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关注度从(cóng)板块(kuài)向单个标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，从行(xíng)业来看，无(wú)论是(shì)业绩，还是(shì)估值，房地产都已经(jīng)双(shuāng)杀到了最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地杀(shā)到(dào)了底部，再往下(xià)的(de)空(kōng)间已经不大了。

　　三(sān)道(dào)红线(xiàn)等指标(biāo)

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法重要参(cān)考

　　那(nà)么如何寻找房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行选择，需(xū)要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需(xū)要满足以下三个基(jī)准：有大的国资(zī)背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示(shì)，如果关注一下今年房地产的开(kāi)发(fā)资金来源，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾(qīng)向是不太愿(yuàn)意(yì)给房企贷款的，房企(qǐ)的(de)主要资(zī)金来源来自新(xīn)盘的(de)销售。但(dàn)今年(nián)新房的销售(shòu)情况相较(jiào)一般。再关注一(yī)下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国(guó)企(qǐ)背景的房企，民营房企相对(duì)比较困难，所以整个行(xíng)业(yè)出(chū)现了一个很明(míng)显的分化，无论是别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了在销售，还是融资等各个方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现在有(yǒu)国(guó)资(zī)背景的房企在资本市场(chǎng)表现(xiàn)相对较(jiào)好，但没有(yǒu)国资背景的(de)民营房企股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红周刊》表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而(ér)具(jù)体到(dào)如何挖掘(jué)，我们会特别(bié)重视(shì)企业(yè)的成本优势，更(gèng)具体(tǐ)一点，就是(shì)它的净借贷水平(píng)（净(jìng)负债(zhài)率）是不是行(xíng)业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成本(běn)是否(fǒu)是行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是否也是(shì)业内最低的；别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了这(zhè)些都是我们(men)看重的一家(jiā)房(fáng)企的(de)综合成本。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够同时满足(zú)上述条件的房企并不多。即便是在国(guó)央企中，仍(réng)有部分房企出现了“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏(cáng)城投(tóu)、中(zhōng)交地产、中国(guó)武夷等国央企“三(sān)道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城(chéng)投(tóu)控股等(děng)国央(yāng)企房企(qǐ)也踩(cǎi)了(le)“三道红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即(jí)便是有着较稳健特色的国(guó)央企房(fáng)企，其财务指标称得上(shàng)完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不(bù)少国企，甚至地(dì)方国企开始大(dà)举扩张。而这无疑又(yòu)进(jìn)一步考(kǎo)验(yàn)着国央企的资(zī)金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度(dù)的张弛有度(dù)尤为(wèi)重(zhòng)要，节(jié)奏把(bǎ)握准确，有助于房(fáng)企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判(pàn)未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿地节奏也有(yǒu)可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年(nián)，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其(qí)开(kāi)始在一线城市进行(xíng)大(dà)举拿地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了(le)接近(jìn)三分之一。与此(cǐ)同时，该房企(qǐ)新购入地块也实(shí)现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今(jīn)年会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入(rù)市(shì)。像(xiàng)这(zhè)类企业就符(fú)合“最后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方面，在于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元(yuán)，且其中(zhōng)一半在(zài)一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道(dào)，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房企的扩(kuò)张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机会时要(yào)出(chū)手，但出(chū)手的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的两年市(shì)场没(méi)有想(xiǎng)象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债率(lǜ)水平，在我看来(lái)，这个比例如(rú)果(guǒ)超过(guò)60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准要比“三道红线(xiàn)”对房(fáng)企(qǐ)的(de)净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行(xíng)业的复(fù)苏速度并没有那(nà)么快，所以要(yào)规避(bì)公司(sī)净负债(zhài)率提高到一个比(bǐ)较危(wēi)险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等(děng)房企2022年净负(fù)债(zhài)率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居(jū)高不(bù)下(xià)，在2020年至2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜(xiān)明对比的是(shì)，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团(tuán)等(děng)房(fáng)企在践(jiàn)行较积(jī)极的(de)拿(ná)地策(cè)略的(de)同时，也较好地控(kòng)制了公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)指(zhǐ)出(chū)，实际上，他们(men)是以同一(yī)筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企(qǐ)，但在各维度(dù)的实际表现上，国(guó)央企确实(shí)会(huì)更胜一筹。如国央(yāng)企的融资成本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融，这(zhè)样，国央(yāng)企自然(rán)而然就具有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽然(rán)对(duì)比民营(yíng)房(fáng)企，机构更加看好国(guó)央企，但(dàn)这也(yě)并不意味着，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，仍有少数民营房企同样受到机构(gòu)的(de)青睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中新进(jìn)了(le)“中(zhōng)国工(gōng)商银行(xíng)股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长城中国回(huí)报灵活(huó)配置混合型证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基金(jīn)一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有(yǒu)限公司(sī)就长(zhǎng)期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产公司的(de)几只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和(hé)其(qí)自(zì)身(shēn)的基本(běn)面表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三(sān)年时间(jiān)，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现等多维度(dù)都表(biǎo)现了较强的增(zēng)长势(shì)头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次(cì)实(shí)现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今(jīn)年(nián)一季度，滨江集团更是实现了(le)扣(kòu)非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集(jí)团有近(jìn)七(qī)成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的(de)营收(shōu)比重只占到近六成。近三年持(chí)续(xù)稳居(jū)杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的(de)土(tǔ)储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一(yī)。

　　而滨江集(jí)团在杭(háng)州的较突出(chū)表现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的房(fáng)企排名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年(nián)前(qián)4月(yuè)，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻(fān)了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集(jí)团(tuán)更是迎(yíng)来多(duō)家机构(gòu)的集(jí)中(zhōng)调研(yán)。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司于(yú)5月10日接(jiē)受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华养老等18家机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产产业链(liàn)上的中游(yóu)环节，其上游主要(yào)为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游(yóu)应用行业主要包(bāo)括中介服务、家(jiā)用电器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采访，房地产(chǎn)开发(fā)环(huán)节与上(shàng)游(yóu)材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看好(hǎo)，机(jī)构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地产行(xíng)业在进入存(cún)量房时(shí)代(dài)，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对(duì)看好(hǎo)，因为(wèi)居民保有(yǒu)的住房规模越来越大，随着时(shí)间的增加，内(nèi)装更新的需(xū)求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充分说(shuō)明了这(zhè)一点(diǎn)，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费(fèi)的(de)增长却一(yī)直(zhí)都很(hěn)好。对(duì)于(yú)地产产业链，我们相对看(kàn)好和(hé)内(nèi)装相关(guān)的行业，例如(rú)消费建材(cái)、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游(yóu)细(xì)分中相(xiāng)关赛(sài)道龙头年内表(biǎo)现的统计(jì)，目前(qián)暂居前两位(wèi)的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别(bié)是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在(zài)月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从(cóng)事纺织家居、睡(shuì)眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告(gào)显示，报告(gào)期(qī)内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司(sī)一季报的(de)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公(gōng)募的(de)中(zhōng)欧(ōu)价(jià)值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的(de)明(míng)河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金(jīn)经理曹名长在管的(de)产品，首季(jì)其(qí)同时重仓的房地(dì)产产业链股票还(hái)有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾(céng)经风光(guāng)一时的家居(jū)板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居(jū)板块中年(nián)内(nèi)表现最好(hǎo)的是志(zhì)邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归(guī)母净(jìng)利润，公(gōng)司都(dōu)实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东来(lái)看，《红周刊(kān)》发(fā)现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报(bào)中他管理的广发策略优选和广发(fā)安(ān)宏回(huí)报均增加了(le)持股，而这两只产品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流通(tōng)股股东中仅有的两只公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家居类标的情有独(dú)钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东，其(qí)也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被机构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类标的大(dà)多在香港上(shàng)市(shì)，如何(hé)选(xuǎn)择成为难题(tí)。对此，前述上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理举例分析(xī)：“物业(yè)服务不(bù)是一(yī)个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还是(shì)希望挣的是市(shì)场化(huà)应(yīng)该(gāi)挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城(chéng)服务为例，它在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目(mù)到期(qī)之后，经过两三轮合同周期(qī)还能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品(pǐn)提价的公司(sī)很少，因(yīn)为物业(yè)公司很容易一(yī)开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些(xiē)固定人员成本(běn)的年度增长，不过(guò)服务没(méi)有特别好(hǎo)，客户没有那么满意(yì)，能做到提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司(sī)能在业内做到(dào)到期之(zhī)后提价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和比较(jiào)好的服务是有关(guān)系(xì)的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了