5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　阴肖有哪几个生肖　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qi阴肖有哪几个生肖án)十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指阴肖有哪几个生肖(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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