导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(sh维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次í)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(sh维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次ì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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