饱受争议(yì明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的)的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易(yì)明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的各方协商同意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服(fú)务和(hé)延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则(zé)，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影(yǐng明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的)响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实际上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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