文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(h拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线uò)批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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