文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中1分钟前刚刚哪里发生了地震国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

1分钟前刚刚哪里发生了地震　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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