万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖(mài)出去了(lerx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡)的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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