OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性(xìng)利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中的(de)储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个(gè)月(于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实(shí)后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决，但是(shì)这和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科(kē)学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当(dāng)前突发事件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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