饱(bǎo)受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最(zuì)多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价(jià)格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定(dìng)价，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工(发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综(zō发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强ng)合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息(xī)公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有(yǒu)这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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