饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手(指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应当向(xiàn指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好g)交易(yì)当(dāng)事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价(jià)格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收(shōu)费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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