饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施(shī)进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部(bù)门会(huì)同(tóng)有关部门(mén)依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域(yù)的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业(yè)性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家(j家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好iā)把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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