万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了(le)共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎn小舞去掉所有衣服是什么样子的g)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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