文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同关系，如千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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