5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(d日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗à)分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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