导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上(sh大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企àng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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