万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(há当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日o)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城(ché当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日ng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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