5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只(zh复活的作者是谁，复活的作者是谁ǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流复活的作者是谁，复活的作者是谁通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大(dà)好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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