导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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