5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似202born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词2年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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