导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城苏州是几线城市呢镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(w苏州是几线城市呢èi)过去十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(h苏州是几线城市呢uàn)房等(děng)因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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