导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器rong>在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了(le)很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器ng>占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期(qī)。