OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸风味发酵乳是不是酸奶储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不(bù)是(shì)已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决(jué)招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到(dào)租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定提振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实(shí)际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，风味发酵乳是不是酸奶我(wǒ)们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自(zì)身(shēn)也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“风味发酵乳是不是酸奶我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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